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JIT预算与目标管理

文章来源:内部撰写日期:2016-09-07作者:成锦亚

2016 年已经到来,新年新气象,对于绝大部分房地产企业来说,都需要盘算新的一年里公司应该怎么经营运作,经营目标应该怎么定。一年之计在于春,年初做好了计划目标,一年的工作就有的放矢,各项工作也就能有条不紊的开展。那么,房地产企业如何确定一年的经营目标呢?

常规的做法便是全面预算。全面预算是关于企业在一定的时期内(一般为一年或一个既定期间内)对各项业务活动、财务表现等方面的总体预测。

但是,全面预算这个在制造业行之有效的管理体系,由于项目差异大、周期长、变化多等原因在房地产行业推行效果不甚理想。

差异大:区别于制造业标准化的产品,房地产项目由于规模、业态、类型、所在区域等不同而具有独特性,从而导致预算的工作难度增加。

周期长:房地产项目由于业态、类型等不同,开发周期少则两年,多则三五年,给中长期的预算工作的准确性带来挑战。

变化多:地产开发是跨业务的系统工程,报建、设计、采购、工程、销售等各个业务环节均可能因为种种原因而产生变化,预算也因为这些变化而受到影响。

由于这些特点,很多房地产公司的全面预算制定后,因为项目变化太快,预算没办法匹配最新的实际情况,预算形同虚设。

随着地产白银时代的到来,这样的变数将越来越多,那么,我们又如何能够形成一套切实有效的预算体系去制定企业目标并进行目标管控呢?在这样的行业背景下,JIT 预算顺势而生。

一、JIT预算是什么?

JIT 即Just In Time,即通过对计划及收支进行及时动态预算及预测,实现对公司及项目经营的实时、高效、准确的分析判断,为公司经营决策提供支撑。

JIT 预算体系分为三大部分:JIT 预算编制、JIT 预算监控、JIT 预算管控,最终实现精益稳健的预算管理体系。它将具备以下几个特点:

实时:能够实时或定期反映项目及公司各层级业务情况、现金流情况及经营目标达成情况。

协同:将计划、销售、成本、费用、资金等各业务进行协同联动,业务间的互相影响可直接影响现金流及经营目标。

高效:通过系统化的工具实现表格的高效填报。

全面:涵盖公司各层级、各项目的各项收支费用。

二、JIT预算如何精确编制?

JIT预算编制时,与全面预算类似,从各个层级进行各项业务的预算。

对于地产公司来说,项目预算将是JIT 预算的重头戏,并且为了保证能够实现实时的跟踪,预算编制时需要将各项业务进行联动,以确保未来某项业务发生变化时,能实时的跟踪变化对现金流及经营的影响。

要实现实时的跟踪,业务联动是必须的,JIT 预算管理的核心逻辑在于将运营、计划、销售、成本、费用、资金等业务进行全面联动,各项业务将互相影响,并最终影响现金流及经营目标。JIT 预算的业务联动总图:

基于项目预算汇总,汇集区域、集团的费用预算后,形成的经营指标将用于年度经营计划的下达与考核。

三、JIT预算如何有效监控?

区别于全面预算,JIT 预算的核心优势在于预算的执行。常规的全面预算的数据,数据是静态的,业务一旦变动,全面预算不能快速跟进予以反馈,而对于JIT 预算来说,各项业务一旦变动,项目及公司的经营状态将实时变动。

对于地产企业来说,需要监控什么呢?核心监控五大业务:

核心五大业务都有可能有变动,任何一项变动都将直接反映到项目现金流上,进而对经营结果产生影响,企业将基于实时监控的结果,进行经营决策如何形成JIT 预算的执行数呢?

我们需要把预算执行分为两部分:已发生及待发生。

预算已发生:即业务已实际执行的结果,如已达成的计划节点,已经销售的面积、均价;已经实现的回款、已经支付的成本及费用等。

预算待发生:即未来将发生的预算,包括未来要达成的节点、未来的预期销售、未来预期回款、未来的预期成本支付及费用支付等。

预算的已发生值加待发生值将形成预算执行的全期值,基于全期值反映现金流及企业经营目标的实现情况。

针对不同的业务,已发生和待发生数据将有不同:

已发生的业务数据将影响预期发生的业务数据。例如当月均价与预算均价发生偏差,那么对于待发生的销售收入,可以有多种预测策略,如继续执行预算均价、执行当月均价、执行历史均价等。针对不同的预测策略,将会形成不同的待发生结果,项目及公司的全期现金流及经营结果将有不同的结果,从而实现对项目及公司的经营结果实时预测判断。

四、JIT预算如何反馈纠偏?

对于JIT 预算执行的结果,将与预算值进行对比分析,进行单月偏差分析、年度偏差分析和项目累计偏差分析,找到偏差的原因,针对性的采取措施进行纠偏。

JIT 预算月度进行执行分析后,相关的结果可纳入月度运营会议,予以分析讨论并决策。预算偏差和目标考核将按照公司的绩效考核体系执行。

最终,通过JIT 预算的执行实时反映经营目标的实现状态,通过偏差分析找到原因并进行纠偏,通过运营会议、目标考核等机制进行有效管控,最终实现房地产经营的精益化管理。


结束语

房地产进入白银时代,也进入了各大企业拼内功的时代,内部管理精益化是各大房企的必然趋势。实时动态的JIT 预算管理关注的是企业核心的现金流和经营管理,控制的是企业的经营风险,为企业经营决策提供重要依据。相信在不远的将来,JIT 预算管理将成为企业内部管理的一个重要工具,会受到房产企业越来越多的关注和应用。




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